Rechtliche Risiken beim Kauf und Bau von Fertighäusern

Damit Sie die Entscheidung für ein Fertighaus nachher nicht bereuen, gilt es Folgendes zu beachten:

• Vertrag
• Bei dem Vertrag über den Bau eines Fertighauses handelt es sich um einen Werkvertrag gemäß Paragraf 631 BGB und nicht um einen Kaufvertrag gemäß Paragraf 433 BGB.
• Dementsprechend wird die Vergütung erst nach Abnahme des Fertighauses – sprich bei Schlüsselübergabe – fällig, soweit nicht etwas anderes vertraglich vereinbart ist.
• Häufig einigen sich der Bauherr und der Bauunternehmer darauf, dass mit dem Baufortschritt gewisse Teilzahlungen zu leisten sind.
• Rechtliche Grundlage ist zunächst der Vertrag. Es gilt, was vertraglich vereinbart wurde.
• Zusätzlich sind die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu beachten.
• Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), insbesondere die für den Bau von Fertighäusern relevanten Teile VOB B/C sind nur Vertragsbestandteil, wenn sich die Parteien ausdrücklich darauf einigen.
• Leistungsumfang
• Der Leistungsumfang ist detailliert vertraglich festzuhalten. Der Festpreis umfasst lediglich, was vertraglich vereinbart wurde.
• Mit Eigenleistungen kann der Bauherr Geld sparen. Der Umfang der Eigenleistung ist ebenfalls genau zu beschreiben.
• Meist muss das Material gekauft werden und lediglich die Arbeitskosten werden angesetzt.
• Zusätzlich ist das Verletzungsrisiko zu beachten, was der Bauherr dann selbst übernimmt
• Ist das Fertighaus vertragsgemäß fertiggestellt, hat der Bauunternehmer seine vertragliche Leistungspflicht erfüllt
• Der Begriff “Schlüsselfertig” ist nicht gesetzlich definiert. Darunter kann sowohl „bezugsfertig“, als auch „funktionstüchtig“ oder „ausgebaut“ verstanden werden. Daher sollte vertraglich festgehalten werden, wann die Arbeiten fertiggestellt sind.
• Festpreis
• Mit einem Festpreis garantiert der Bauunternehmer dem Bauherrn, dass zu einem festgelegten Preis geleistet wird. Dies ist ausdrücklich zu vereinbaren. Mit ungenauen Formulierungen werden vertragliche Schlupflöcher geschaffen.
• Der Festpreis umfasst lediglich, was vertraglich vereinbart wurde. Bei zusätzlichem Aufwand oder lückenhafter Baubeschreibung (etwa bezüglich der Errichtung einer Einfahrt, der Baugrunduntersuchung, einem Bauschuttcontainer) droht die Kostenfalle.
• Häufig existieren sogenannte Preisgleitklauseln. Dies sind Vorbehalte, unter deren Umständen (etwa erhöhte Baukosten) sich der Preis im Nachhinein noch ändern kann.
• Von einer wirksamen Festpreisvereinbarung kann auch bei einem Wegfall der Geschäftsgrundlage abgewichen werden. Ein solcher Wegfall besteht, wenn aufgrund externer Umstände es dem Bauunternehmer unzumutbar wird, das Bauprojekt fertigzustellen.
• Ein Kostenvoranschlag wird nicht entgolten. Wird dieser jedoch Teil des Vertrages, hat der Bauunternehmer dem Bauherrn mitzuteilen, dass während des Baus die Baukosten um einen nicht geringen Teil überschritten werden.
• Rechtsweg
• Kommt es zur Klage, sind die Zivilgerichte dafür zuständig.
• Die Verfahrenskosten richtet sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) sowie den Anwaltskosten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG)
• Maßgeblich ist insbesondere der Streitwert, die Länge und Komplexität des Verfahrens
• Bei einem Streitwert unter 5.000 EUR liegt die erste Instanz beim Amtsgericht, übersteigt der Streitwert diese Grenze, ist beim Landgericht Klage einzureichen

Beim Landgericht herrscht Anwaltszwang, das heißt, Sie müssen sich anwaltlich vertreten lassen. Auch bereits beim Amtsgericht ist eine anwaltliche Vertretung angeraten.