Kanzlei Motzenbäcker & Adam PartGmbB – Rechtsanwälte mit klaren Schwerpunkten
Fachbeitrag im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
BGH-Urteil: Untervermietung mit Gewinn ist unzulässig
Wann ist eine Untervermietung aus rechtlicher Sicht zulässig?
Im Allgemeinen ist eine Untervermietung nur mit der Zustimmung des Vermieters gestattet. Allerdings haben Mieter das Recht, eine solche Zustimmung einzufordern, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen können. Ein solches Interesse besteht typischerweise, wenn sich die persönlichen Lebensumstände temporär ändern, beispielsweise durch einen längeren Auslandsaufenthalt, einen beruflichen Einsatz an einem anderen Standort oder aus familiären Gründen.
Der Zweck der Untervermietung besteht darin, die laufenden wohnungsbezogenen Kosten ganz oder teilweise zu decken. Sie soll den Mieter finanziell entlasten und nicht dazu dienen, zusätzliche Einkünfte oder wirtschaftliche Vorteile zu erlangen.
Der behandelte Fall: Eindeutiger Profit aus der Untervermietung
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Mieter aus Berlin seine Zweizimmerwohnung ab dem Jahr 2020 während eines Auslandsaufenthalts ohne Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Während er selbst lediglich eine Nettokaltmiete von 460 Euro zahlte, forderte er vom Untermieter monatlich 962 Euro.
Besonders ins Gewicht fiel, dass die geforderte Untermiete nicht nur deutlich über der eigenen Miete lag, sondern auch die nach der in dem Gebiet geltenden Mietpreisbremse zulässige Höchstgrenze von maximal 748 Euro Nettokaltmiete überschritt. Die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete wertete das Gericht als eindeutiges Indiz für eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht.
BGH: Kein legitimes Interesse bei profitabler Untervermietung
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, wenn der Mieter die Wohnung mit dem Ziel der Gewinnerzielung weitervermietet. Ein Anspruch auf die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht lediglich, wenn die Untervermietung dem gesetzlich festgelegten Zweck dient.
Dieser Zweck besteht darin, dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Veränderung seiner Lebensumstände zu sichern. Er dient ausdrücklich nicht dazu, dem Mieter eine Möglichkeit zur Erzielung von Gewinn zu bieten. Ein Interesse an einer gewinnbringenden Untervermietung ist daher rechtlich nicht geschützt.
Kündigung aufgrund einer profitablen Untervermietung ist rechtmäßig
Von besonderer praktischer Relevanz ist die Entscheidung des BGH zur Kündigung. Der Vermieter hat das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet und dabei schuldhaft gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt.
Im vorliegenden Fall erkannte der Bundesgerichtshof eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Kündigung war wirksam, da die Untervermietung ohne Zustimmung erfolgte und eindeutig auf Gewinnerzielung abzielte. Die Revision des Mieters wurde zurückgewiesen, wodurch das Räumungsurteil rechtskräftig ist.
Wir empfehlen Ihnen, überprüfen zu lassen, ob Ihre Untervermietung rechtlich zulässig ist oder ob ein Kündigungsrisiko besteht. Eine frühzeitige anwaltliche Einschätzung kann dabei helfen, teure Fehler zu vermeiden.
Möblierte Untervermietung: Kein Freifahrtschein für hohe Preisaufschläge
Es wird häufig argumentiert, dass ein höherer Untermietpreis gerechtfertigt ist, wenn die Wohnung möbliert überlassen wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass selbst eine Möblierung keine unbegrenzten Mietaufschläge zulässt – zumindest nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird.
Die Überlassung von Möbeln kann grundsätzlich in Betracht gezogen werden. Wie hoch ein zulässiger Zuschlag im Einzelnen sein darf, hat das Gericht jedoch offen gelassen. Einheitliche Berechnungsmodelle existieren bisher nicht, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führt.
Interessenabwägung zwischen Mietern und Vermietern
Der Bundesgerichtshof wies außerdem darauf hin, dass dieses Verständnis des berechtigten Interesses mit dem verfassungsrechtlich geforderten Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern übereinstimmt. Beide Rechtspositionen sind grundrechtlich geschützt. Die Position des Mieters reicht jedoch nicht so weit, dass ihm im Rahmen der gesetzlichen Regelung ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung zustehen müsste. Entscheidend ist hierbei auch das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters.
Haben Sie eine unzulässige oder gewinnbringende Untervermietung Ihrer Wohnung festgestellt? Lassen Sie Ihre rechtlichen Möglichkeiten überprüfen und setzen Sie Ihre Ansprüche entschlossen durch.
Fazit: Untervermietung ist erlaubt – jedoch keine Gewinnerzielung
Das Urteil des Bundesgerichtshofs setzt klare Maßstäbe für die Praxis. Eine Untervermietung ist erlaubt, wenn sie dem Erhalt der Wohnung dient und eigene Kosten ausgleicht. Erfolgt sie jedoch als Einnahmequelle, entfällt der rechtliche Schutz – was dazu führt, dass Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten Untervermietungen daher sorgfältig überprüfen und rechtlich korrekt gestalten. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann dazu beitragen, rechtliche Risiken zu minimieren und bestehende Mietverhältnisse zu sichern.
FAQs - Oft gestellte Fragen zur Untervermietung
Ja, eine Untervermietung ist grundsätzlich zulässig, erfordert jedoch die Genehmigung des Vermieters. Ein Anspruch auf diese Zustimmung besteht lediglich, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen kann.
Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn ich als Mieter die Wohnung aufgrund einer vorübergehenden Änderung meiner Lebensumstände nicht selbst nutzen kann, beispielsweise während eines längeren Auslandsaufenthalts oder aus beruflichen Gründen. Die Untervermietung darf dabei ausschließlich dem Ausgleich eigener Kosten dienen.
Nein. Laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, wenn diese darauf abzielt, Gewinne zu erzielen. Die Untervermietung darf nicht als Quelle für Einnahmen verwendet werden.
Eine gewinnbringende Untervermietung ist anzunehmen, wenn die geforderte Untermiete deutlich über meiner eigenen Miete liegt und die Differenz nicht mehr durch tatsächliche Kosten nachvollziehbar ist. Zudem kann eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe ein entscheidendes Indiz darstellen.
Ja, die Mietpreisbremse kann auch im Falle der Untervermietung von Bedeutung sein. Eine Untermiete, die die zulässige Höchstgrenze überschreitet, spricht in der Regel gegen eine reine Kostendeckung und könnte auf eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht hinweisen.
Ja. Vermietet der Mieter die Wohnung ohne Zustimmung, wodurch er seine mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt, kann ich als Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen. Entscheidend ist hierbei eine Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis besteht nur, wenn ein berechtigtes Interesse gegeben ist. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst dieses Interesse nicht das Ziel, durch die Untervermietung Gewinne zu erzielen.
Grundsätzlich kann eine Möblierung in Betracht gezogen werden. Sie rechtfertigt jedoch keinen unbegrenzten Aufschlag, insbesondere nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird. Bisher existieren keine einheitlichen gesetzlichen Berechnungsmodelle.
Nein. Auch eine kurzfristige oder zeitlich begrenzte Untervermietung darf nicht auf die Erzielung von Gewinnen ausgerichtet sein. Maßgeblich ist nicht die Dauer, sondern der wirtschaftliche Zweck der Untervermietung.
Eine rechtliche Beratung ist besonders empfehlenswert, wenn ich eine Untervermietung in Erwägung ziehe, die Wohnung möbliert überlassen möchte, Unklarheiten bezüglich der zulässigen Miethöhe vorliegen oder eine Kündigung aufgrund der Untervermietung droht. Eine zeitnahe Prüfung kann dazu beitragen, rechtliche Risiken zu minimieren und das Mietverhältnis abzusichern.
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